Pour plusieurs, devenir propriétaire d’une maison ou d’un immeuble résidentiel à revenus est une étape charnière, synonyme de liberté: posséder son lopin de terre, réaliser des projets et investir pour son futur. Mais si on pensait au revers de la médaille. Aux achats résidentiels qui se transforment en cauchemars en raison de vices cachés ou de contaminations du sol qui sont passées sous le radar de l’inspection?
Et qui dit contamination en milieu résidentiel dit considérations financières. Beaucoup de considérations financières.
Terrains contaminés: enjeux propres au secteur résidentiel
Comme nous le mentionnions dans notre dernier article sur les sols contaminés en milieu commercial ou industriel, un terrain contaminé est un terrain caractérisé par une forte présence (c’est-à-dire supérieure aux niveaux naturels) de substances nocives ayant une incidence sur la santé humaine et environnementale.
Les terrains résidentiels contaminés apportent leur lot de préoccupations, mais l’enjeu demeure principalement financier. Financier, car un enjeu de contamination menace de dévaluer la valeur marchande de la propriété, d’en embarrasser la vente, d’encourir des montants importants de réhabilitation et potentiellement de mener à un retrait du prêt hypothécaire. En effet, certaines institutions financières garantes d’un prêt rendent l’octroi de ce même prêt conditionnel à la réalisation de travaux de réhabilitation complets.
Nommons également que les risques associés à la contamination des sols sont réels pour les familles. En présence d’une forte concentration, les contaminants se transforment en micro-particules en suspension qui peuvent être inhalés ou ingérés par les résidents dans leur propre milieu de vie ou encore qui peuvent entrer en contact cutané avec les sols. Ainsi, la santé physique des familles est rapidement menacée et les possibilités de se prêter à l’agriculture urbaine sont écartées (la contamination des sols étant si profonde qu’elle peut se répandre dans les plantations, et atteindre la partie comestible).
Heureusement, de plus en plus de plateformes sont mises à la disposition des acheteurs pour les renseigner sur l’état et l’historique des terrains contaminés à l’échelle de la province. C’est le cas notamment du répertoire des terrains contaminés produit par le ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les changement climatiques (MELCC). La compilation n’y est pas exhaustive, mais l’outil recense des cas de terrains contaminés portés à l’attention du ministère. En parallèle des outils provinciaux, certaines municipalités voient leurs obligations resserrées en matière de divulgation. Pour les villes de Montréal et de Trois-Rivières par exemple, les courtiers immobiliers ou les vendeurs sont tenus de divulguer aux acheteurs le fait que la propriété soit située sur une carrière, un remblais ou un dépotoir, si tel est le cas. En réponse à un trop grand nombre de détournement ou d’omission de transmission d’information, consultez, pour tout achat à Montréal, la carte de localisation des anciennes carrières et des dépôts de surface rendue disponible en 2016 en réponse à l’attention qui est levée sur l’historicité et la toxicité des sites de carrières, de remblais ou de dépotoirs.
Évidemment, les recherches menées sur une base personnelle ne sont pas une panacée, mais dans une industrie où les vices cachés et le détournement d’information sont monnaie courante, il s’agit d’une pratique à préconiser.
Évaluation environnementale du site: éviter les mauvaises surprises
Exiger une Évaluation environnementale du site (ÉES) de phases I et II est l’action la plus prépondérante à poser avant de procéder à l’achat d’une maison.
La phase I d’une ÉES établit l’historicité complète des risques environnementaux et de contamination démontrés par la propriété, tandis que la phase II prélève des échantillons du sol pour les analyser en laboratoire.. Réalisée en bonne et due forme, une ÉES vous permet, entre autres, de ne pas être tenu responsable de l’éventuel assainissement du terrain, si ce dernier se révèle comme étant contaminé aux suites d’activités opérées avant vous. Par ailleurs, l’ÉES est de plus en plus exigée par les institutions bancaires pour conclure l’acte d’achat.
Attention! Des ÉES réalisées de façon trop sommaire peuvent cacher de l’information alors que d’autres, menées avec de mauvaises intentions, peuvent falsifier de l’information en prétextant des grandes contaminations, simplement pour décrocher des contrats de décontamination hautement payants!
Enutech s’engage à mener des ÉES approfondies et rigoureuses, selon les besoins particuliers qui siéent à vos besoins, et à en divulguer les résultats intégralement. La transparence est une valeur qui teinte chacune de nos actions. On associe souvent la décontamination à de lourds travaux d’excavation ainsi qu’à une lourde pollution sonore et visuelle qui prend d’assaut notre propriété. Heureusement, des technologies innovantes et écoresponsables permettent désormais de mener de lourds travaux de décontamination de façon non-invasive, en tenant compte des spécificités de chaque site traité et en ayant une très faible empreinte carbone. Ce sont des injections in situ qu’Enutech use pour procéder à des travaux de réhabilitation dans tous types de secteurs, incluant le résidentiel.
À qui revient le fardeau?
La Loi sur la qualité de l’environnement (LQE) ne reconnaît pas l’obligation, pour un propriétaire, de procéder à une réhabilitation d’un terrain résidentiel contaminé ou de publier un avis de contamination au registre foncier. Et c’est là la principale différence avec les secteurs commercial et industriel, où les propriétaires y sont tenus, sous peine de cessation d’activités ou de changement de zonage.
Selon plusieurs experts, commander une ÉES complète devrait être de la responsabilité du vendeur. Cela prouve son implication dans la vente de sa propriété, le bien-fondé de sa démarche ainsi que la conformité de cette même propriété. Or, un acheteur jamais trop prudent peut toujours commander une ÉES supplémentaire pour assurer la véracité de celle mandatée par le vendeur, et, encore une fois, éviter les mauvaises surprises.
Fait notoire: que la vente de la propriété soit réalisée avec ou sans garantie légale, en aucun cas le vendeur ne peut échapper à la responsabilité qui le lie à une éventuelle situation de contamination de la propriété au moment de la vente, car il aura déclaré, dans la déclaration du vendeur qu’il n’y avait pas de réservoir souterrain. Même chose pour une situation de propagation de la contamination; le propriétaire n’échappe pas à sa responsabilité. Les contaminants liquides, l’huile de chauffage notamment, ont une capacité de propagation très rapide, ce qui met à risque les terrains avoisinants. Les voisins sont donc à même d’enclencher un recours en justice contre le propriétaire sous prétexte que ce dernier n’a pas rempli son devoir de diligence raisonnable.
Le rôle de la municipalité peut également s’avérer biaisé. Effectivement, admettre la contamination de terrains résidentiels sur son territoire mène à une inscription formelle de ces avis de contamination au registre foncier, ce qui ultimement, peut provoquer une dévaluation immobilière et foncière, une diminution des taxes perçues et une dégradation du parc immobilier. Rien qui n’incite les municipalités à aborder franchement la problématique!
Une chose est sûre, c’est que l’achat d’une propriété résidentielle doit impérativement être accompagné par la présence d’experts et de tierces parties dans le but de ne pas se retrouver aux prises avec des vices cachés qui pourraient se révéler extrêmement coûteux. Coûteux d’un point de vue financier certes, mais coûteux également pour la santé des résidents de ladite propriété ainsi que pour la santé environnementale des sols et/ou des eaux souterraines.
Références
« Votre maison est-elle construite sur un terrain contaminé? », Écohabitation, https://www.ecohabitation.com/guides/3498/votre-maison-est-elle-construite-sur-un-terrain-contamine/
« Sols contaminés », Santé Montréal, https://santemontreal.qc.ca/professionnels/drsp/sujets-de-a-a-z/sols-contamines/information-generale/?utm_campaign=ecohabitation&utm_source=ecohabitation.com&utm_medium=referral&utm_content=/guides/3498/
« Des terrains résidentiels contaminés: quoi faire? », Journal Métro, https://journalmetro.com/local/montreal-nord/593463/des-terrains-residentiels-contamines-quoi-faire/
« Comment savoir si ma maison est sur un terrain contaminé? », Allo Inspecteur, https://www.alloinspecteur.com/comment-savoir-si-ma-maison-est-sur-un-terrain-contamine/